O fim dos contratos de gaveta: o que muda com o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Novo sistema da Receita Federal vai cruzar dados de imóveis em todo o país e encerrar de vez as locações informais a partir de 2026

A era dos contratos de gaveta está chegando ao fim. A partir de 2026, o famoso acordo informal entre locador e inquilino — aquele feito apenas de boca ou em papel guardado na gaveta, sem registro oficial — deixará de ser uma prática segura.

A Receita Federal passará a identificar automaticamente contratos de locação não declarados, graças ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um sistema nacional que vai integrar dados de cartórios, prefeituras, bancos e concessionárias de serviços públicos.

Na prática, o CIB funcionará como um identificador único de cada imóvel do país, reunindo informações sobre propriedade, ocupação, IPTU e transações financeiras. Essas informações serão cruzadas com outras bases da Receita Federal, como movimentações bancárias (via e-Financeira), contas de consumo e declarações de imposto de renda.

Com essa integração, o sistema conseguirá detectar indícios de contratos de gaveta, como quando um inquilino declara um endereço como residência, mas o proprietário não informa rendimentos de aluguel, ou quando há transferências mensais recorrentes entre as mesmas pessoas sem justificativa tributária. Situações como essas poderão acionar fiscalizações automáticas.

A nova estrutura é amparada por um conjunto de leis já existentes, incluindo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966) e o Decreto nº 9.580/2018, que regula o Carnê-Leão — a forma correta de recolher o imposto mensal sobre os aluguéis recebidos. Além disso, a Instrução Normativa RFB nº 2.278/2025 ampliou oficialmente o cruzamento eletrônico de informações, abrindo caminho para o funcionamento do CIB.

Com o novo sistema, a formalização das locações se tornará obrigatória na prática. O proprietário que insistir em manter contratos informais poderá sofrer multas de até 75% sobre o imposto devido, que podem dobrar em caso de fraude, além de cobrança retroativa de até cinco anos e até processo criminal por sonegação fiscal.

Os inquilinos também precisam ficar atentos: quem declarar um endereço que não coincide com os registros do CIB poderá cair na malha fina e receber multa de 20% sobre os valores omitidos. Caso fique comprovado que houve conivência com a omissão, o locatário também pode ser enquadrado em fraude fiscal.

Para evitar problemas, tanto locadores quanto locatários devem formalizar seus contratos e manter as declarações atualizadas. O proprietário deve elaborar contratos por escrito, preferencialmente com assinatura eletrônica e registro, recolher mensalmente o imposto pelo Carnê-Leão e declarar os valores no Imposto de Renda. Já o inquilino deve exigir contrato formal, declarar os valores pagos e preferir pagamentos via Pix ou transferência bancária, que comprovam a movimentação.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro será o coração desse novo modelo. Ele trará transparência, segurança e rastreabilidade total às relações de locação e propriedade, permitindo ao poder público acompanhar de forma integrada quem é o dono, quem ocupa o imóvel e quais valores circulam entre as partes.

Mais do que uma mudança burocrática, o CIB marca o início de uma nova era no mercado imobiliário brasileiro, em que a informalidade será gradualmente substituída por segurança jurídica e digitalização completa dos processos. Isso tende a valorizar os imóveis, reduzir fraudes e dar mais credibilidade a todo o setor.

O que isso representa para você e para o mercado imobiliário

Se você é proprietário, investidor ou inquilino, chegou o momento de regularizar suas locações e adotar práticas mais seguras. A informalidade, que antes parecia uma forma simples de lidar com contratos, agora se tornará um risco real de penalidades.

Na Ivoti Imóveis, nós já estamos preparados para essa nova fase do mercado. Nossa equipe orienta proprietários e inquilinos sobre a melhor forma de formalizar os contratos, garantindo total conformidade com a Receita Federal e com a nova legislação.

👉 Quer regularizar sua locação e evitar riscos com o CIB?A Ivoti Imóveis oferece assessoria completa em contratos, registro, intermediação e administração de imóveis.Entre em contato conosco e garanta tranquilidade, segurança e transparência em todas as suas locações.