Novo modelo de financiamento imobiliário pode impulsionar imóveis de até R$ 1,5 milhão

Proposta do governo promete ampliar crédito, reduzir riscos e beneficiar a classe média

O governo federal estuda a criação de um novo modelo de financiamento imobiliário para imóveis de até R$ 1,5 milhão. A ideia é facilitar o acesso ao crédito para a classe média, garantindo taxas competitivas e maior previsibilidade nas parcelas.

A proposta, liderada pelo Banco Central e já apresentada ao presidente, surge como resposta à queda na participação da poupança no crédito imobiliário e à necessidade de estimular o mercado. Segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), a participação da poupança caiu de 46% em 2021 para 32% no fim de 2024.

Com esse cenário, o governo busca novas alternativas para sustentar o ritmo de crescimento do setor e garantir mais opções de financiamento para os compradores de imóveis. O plano se apoia em dois pilares principais: maior flexibilidade nos compulsórios e reformulação dos contratos atrelados ao IPCA.

O primeiro pilar prevê um mecanismo de incentivo para os bancos. Hoje, 65% dos depósitos da poupança precisam ser direcionados ao crédito imobiliário, 20% ficam retidos no Banco Central e 15% são de uso livre. Pelo novo modelo, para cada R$ 1 a mais concedido em financiamentos habitacionais, o banco teria direito a liberar um valor equivalente em recursos livres, abatendo do compulsório.

Essa medida poderia injetar até R$ 80 bilhões no mercado, ampliando a liquidez e estimulando novas operações, sem depender da simples redução do compulsório, alternativa defendida por alguns setores do mercado financeiro.

O segundo pilar é a reformulação dos contratos indexados ao IPCA, que hoje representam apenas 2% das novas operações. Isso acontece porque a volatilidade da inflação torna as parcelas imprevisíveis. A ideia é criar um modelo híbrido de amortização: parte da dívida seria paga nos primeiros anos, e as variações inflacionárias maiores ficariam para o final do contrato.

Com esse novo desenho, as parcelas se tornariam mais previsíveis e seguras para os mutuários. Ao mesmo tempo, os bancos poderiam captar mais recursos no mercado de capitais, diminuindo a dependência exclusiva da poupança como fonte de funding.

Especialistas reforçam que o foco do projeto é manter a oferta de crédito em condições compatíveis com a renda das famílias. Para Ana Maria Castelo, economista do FGV Ibre, o grande desafio é garantir sustentabilidade no financiamento habitacional a longo prazo.

A expectativa é que a transição seja gradual, podendo durar até dez anos, até que 100% do saldo da poupança esteja destinado ao crédito habitacional. Nesse período, o mercado teria tempo para buscar novas fontes de captação e ajustar os modelos de financiamento.

Para o setor imobiliário, a medida representa uma oportunidade significativa. Mais crédito disponível significa maior alcance de potenciais compradores, especialmente na faixa de imóveis de médio valor, onde a classe média concentra sua demanda.

✅ Para corretores e profissionais do setor, o novo modelo pode abrir espaço para mais negócios, exigindo também atualização constante para orientar clientes sobre as novas regras. Se aprovado, o programa promete inaugurar uma nova fase para o financiamento de imóveis no Brasil, tornando-o mais acessível, previsível e sustentável para os próximos anos.